La vente à une SCI familiale ne prive pas le locataire d’un local commercial de son droit de préférence
Le droit de préférence du locataire commercial s’applique y compris lorsque le bien est cédé à une SCI familiale constituée par le bailleur avec ses enfants. Cette société, dotée d’une personnalité juridique propre, ne peut être assimilée aux associés, ce qui maintient le droit du locataire.
Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial envisage de le vendre, il est tenu d’en informer le locataire, qui dispose alors d’un droit de préférence pour acquérir le local aux prix et conditions proposés (C. com. art. L 145-46-1, al. 1). Ce droit de préférence du locataire commercial n’est pas applicable en cas de cession du local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint (al. 6).
Une société civile immobilière (SCI), propriétaire de locaux commerciaux loués, consent une promesse de vente sur ces locaux à une autre SCI constituée entre le gérant de la société propriétaire des locaux et ses enfants. Le notaire notifie cette offre au locataire, qui l’accepte.
Faisant valoir que ce locataire n’a aucun droit de préférence car l’acquéreur est une SCI familiale créée par ses enfants, le bailleur refuse de conclure la vente au bénéfice du locataire ; ce dernier le poursuit alors en justice.
La Cour de cassation donne raison au locataire.
En effet, ne constitue pas une cession d’un local à un ascendant ou un descendant du bailleur au sens de l’article L 145-46-1, al. 6 du Code de commerce la cession consentie au profit d’une SCI, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés.
Les parties à l’acte de vente projeté étant des sociétés, et non des personnes physiques, cette cession n’était pas faite au bénéfice de descendants au sens du texte ; le locataire bénéficiait donc d’un droit de préférence pour l’acquisition des locaux.
À noter
C’est la première fois que la Cour de cassation se prononce sur l’exclusion du droit de préférence du locataire commercial, prévue par l’article L 145-46-1, al. 6 du Code de commerce, en cas de cession du local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. La Cour fait une appréciation stricte du texte en refusant d’étendre l’exception à une société constituée entre le bailleur et ses enfants. Une telle société ayant une personnalité distincte de ses associés, la solution retenue s’imposait. Précisons que, si la situation est différente en matière de bail d’habitation, c’est parce que le législateur a expressément prévu qu’une société civile familiale constituée exclusivement entre parents et alliés du bailleur jusqu’au 4e degré inclus peut se prévaloir, sous certaines conditions, du congé pour reprise (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 13-a).
Cass. 3e civ. 5-3-2026 n° 24-11.525
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